Lejekontrakten

Sådan sikrer du dig som udlejer af fast ejendom

Har du planer om at udleje, eller skal du opdatere dine nuværende lejemål? Lejekontrakten danner grundlag for reguleringen af lejeforholdet, og det er derfor vigtigt, at du som udlejer er meget opmærksom på, hvordan lejekontrakten formuleres.

Få kompetent rådgivning om alle lejeretlige spørgsmål hos Lejeret.dk. Du kan ringe til os på 70 10 13 30 eller udfylde vores kontaktformular for en gratis indledende samtale.

Skal lejekontrakten være skriftlig?

Selvom der ikke gælder et egentligt lovkrav om, at en lejekontrakt skal udfærdiges på skrift (medmindre én af parterne kræver det, jf. lejelovens § 11, stk. 1), så bør man alligevel sørge for, at lejekontrakten indgås skriftligt, da det kan blive vigtigt at kunne bevise, hvad der er aftalt – særligt vedrørende forhold, som afviger fra de af lejelovens regler, der kan fraviges til skade for lejer.

Lejer anses for den svage part, og beskyttes i højere grad gennem lovgivningen end udlejer. En skriftlig lejekontrakt giver dig som udlejer muligheden for klart at sikre og tydeliggøre dine (såvel som lejers) rettigheder og pligter.

Bemærk: Er lejekontrakten i strid med lejelovens ufravigelige regler, er aftalen ugyldig, og forholdet reguleres i stedet efter lejeloven.

Anvendelse af blanketter

Du kan med fordel benytte standardlejekontrakten fra social-, bolig- og ældreministeriet, typeformular A.

Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på, at det er den autoriserede typeformular, der må anvendes, hvis man indgår lejekontrakten på blanketform (lejelovens § 14, stk. 1).

Hvis man anvender en uautoriseret blanket, får det den konsekvens, at de bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder end lejelovgivningen, er ugyldige (lejelovens § 14, stk. 3).

Selve lejekontrakten i øvrigt vil dog fortsat være gyldig, forudsat at den ikke strider mod lejelovens ufravigelige regler.

Hvad skal lejekontrakten indeholde?

Selvom typerne af lejemål kan være vidt forskellige, er der en række oplysninger, som altid vil være relevante at indsætte i lejekontrakten. Det drejer sig bl.a. om følgende:

  • Parternes navne, adresser og kontaktoplysninger
  • Oplysninger om lejemålets adresse
  • Lejemålets type og størrelse
  • Oplysninger om hhv. lejer(e) og udlejer
  • Oplysninger om brugsret til f.eks. cykelparkering, loft- eller kælderrum, gårdanlæg o.lign.
  • Tidspunkt for lejeforholdets begyndelse
  • Lejens størrelse, betalingstid- og sted
  • Oplysninger om depositum og forudbetalt leje
  • Oplysninger om varme, vand, el og køling
  • Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
  • Beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden
  • Særlige vilkår (fravigelser/tilføjelser ift. lejelovgivningens almindelige regler)

Kan lejer flytte ind, før lejekontrakten er underskrevet?

Som udlejer bør man ikke lade lejer flytte ind, før lejekontrakten er underskrevet.

I en sådan situation vil lejeforholdet være reguleret af reglerne i lejeloven, som helt grundlæggende giver lejer en høj grad af beskyttelse

§ 11 – Særlige vilkår

  • § 11 i en lejekontrakt om særlige vilkår giver udlejeren mulighed for at inkludere specifikke betingelser eller vilkår ud over de generelle lejevilkår.

Her er nogle eksempler på, hvad § 11 kan indeholde:

  • Husdyrpolitik
    Udlejeren kan fastsætte regler for, om husdyr er tilladt i lejemålet, og i bekræftende fald, hvilke typer husdyr og eventuelle begrænsninger eller betingelser, der gælder.
  • Renovering og ombygning
    Udlejeren kan angive, om lejeren har tilladelse til at foretage renoveringer eller ombygninger i lejemålet og eventuelle betingelser eller restriktioner, der gælder.
  • Parkering
    Udlejeren kan fastsætte regler for parkering af køretøjer, herunder tildeling af parkeringspladser, eventuelle gebyrer eller betingelser for brug af parkeringsfaciliteter.
  • Adgang til fællesarealer
    Udlejeren kan angive regler for brug af fællesarealer, såsom haver, terrasser, vaskerum eller lignende faciliteter.
  • Rygepolitik
    Udlejeren kan fastsætte regler for rygning i lejemålet eller på ejendommen, herunder eventuelle rygezoner eller forbud mod rygning.
  • Forsikringskrav
    Udlejeren kan kræve, at lejeren har en bestemt type forsikring, f.eks. ansvarsforsikring eller indboforsikring, og at lejeren skal fremlægge dokumentation herfor.
  • Andre specifikke betingelser
    Udlejeren kan inkludere andre specifikke betingelser, der er relevante for lejemålet f.eks. begrænsninger vedrørende støj, brug af faciliteter eller lignende. Det er vigtigt at bemærke, at § 11-vilkår skal være rimelige og i overensstemmelse med den gældende lejelov.

Skal lejekontrakten tinglyses?

Det følger direkte af lejelovens § 17, stk. 1, at lejerens rettigheder efter lejeloven er ”gyldige mod enhver uden tinglysning”.

Dette er altså en fravigelse af det udgangspunkt, der gælder i medfør af tinglysningslovens § 1, hvoraf det fremgår, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod godtroende aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer.

Heri ligger også aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum o.lign.

Dog gælder der den begrænsning, at posterne beløbsmæssigt ikke må overstige et halvt års leje.

Tinglysning har altså relevans i de tilfælde, hvor lejer er blevet tildelt videregående rettigheder, og lejer har i sådanne tilfælde krav på tinglysning.

Hvilke bestemmelser kan fraviges, og hvilke kan ikke?

I lejeloven fremgår det klart, hvilke bestemmelser der kan og ikke kan fraviges ved aftale.

De absolut ufravigelige regler gælder generelt for lejelovens anvendelsesområde. Man kan altså ikke aftale sig ud af, at netop dit lejemål ikke reguleres efter lejeloven.

De fleste af lovens bestemmelser er til dels fravigelige, men beskytter lejerens retsstilling. Det vil sige, at du som udlejer godt kan lave en aftale med din lejer, der fraviger lejeloven, så længe aftalen ikke stiller lejeren dårligere end efter lejelovens regler.

Det er vigtigt at bemærke, at selvom visse bestemmelser kan fraviges ved aftale, skal eventuelle aftalte vilkår stadig være rimelige og i overensstemmelse med den ellers gældende lovgivning. Vi anbefaler at søge juridisk rådgivning for at sikre, at lejekontrakten overholder både fravigelige og ufravigelige bestemmelser.

Kontakt os i dag

Har du spørgsmål eller brug for hjælp vedrørende lejeretlige spørgsmål? Kontakt os på 70 10 13 30 eller udfyld kontaktformularen her på siden, for at tale direkte med en af vores erfarne lejeretseksperter.

Vores team hos af erfarne lejeretsadvokater står klar til at assistere dig. Lejeret.dk er en del af Advokatgruppen, der siden 1987 har beskæftiget sig med lejeretten. Uanset om du har brug for rådgivning om lejekontrakter, opsigelser, tvister eller andre lejeretlige spørgsmål, er vi her for at hjælpe dig. Kontakt os i dag, og lad os hjælpe dig med at sikre dine rettigheder som lejer.

For yderligere information om vores tjenester og ekspertise, tøv ikke med at tage kontakt til en af vores specialiserede advokater inden for lejeret. Husk, den første indledende samtale er altid gratis.

Vær opmærksom på, at vi i udgangspunktet kun rådgiver udlejere. Har du som lejer brug for rådgivning i forbindelse med din lejekontrakt, anbefaler vi at du tager kontakt til Lejernes Landsorganisation.