Få hjælp i dag - gratis opkald

Ændring af lejevilkår

Cecilie
Cecilie Hjorth
Advokat
26. maj 2025 —
Læs om Cecilie

Ændring af lejevilkår i erhvervslejemål

Generelt

Lejeaftaler i erhvervslejemål kan som udgangspunkt frit aftales parterne imellem, da der er vid aftalefrihed mellem erhvervsdrivende. Dette står i modsætning til almindelige lejemål, hvor der i lejeloven findes langt flere ufravigelige regler, der beskytter den private lejers ret.

Når først der er indgået en aftale, er den bindende for begge parter. Det betyder også, at ændring af aftalen skal ske ved ny aftale mellem parterne. Ofte laves det som allonge, der knytter sig til den oprindelige erhvervslejeaftale. Selvom det ikke er et krav, anbefaler vi klart, at alle aftaler om vilkårsændringer laves skriftligt, så der ikke opstår unødige tvister eller konflikter.

At ændre vilkårene i en kontrakt, kan både være i henhold til lejens størrelse, det lejede areals omfang eller noget helt tredje – vilkårsændring kan altså omfatte alt, hvad der er aftalt at kunne ændres i den oprindelige aftale, og hvad der senere indgås en specifik aftale mellem parterne om at ændre.

Hvis en aftale er urimelig, kan der være mulighed for at få den tilsidesat i henhold til aftalelovens bestemmelser – dette er dog en snæver mulighed, og vi anbefaler derfor altid at få en advokat med speciale i erhvervslejeret til at se kontrakten igennem, inden du skriver under.

Udlejers ret til vilkårsændringer

Erhvervslejelovens § 14 bestemmer, at udlejer i ikke-erhvervsbeskyttede lejemål har ret til at ændre lejevilkårene, dog først med virkning 8 år efter lejeaftalens indgåelse eller 8 år efter en tidligere vilkårsændring.

I praksis betyder det, at udlejer, hvis ikke lejer accepterer vilkårsændringen, har ret til at opsige lejer. Det vil derfor ofte være til gunst for lejeren, at denne bestemmelse fraviges i lejekontrakten.

Medmindre andet er aftalt, har lejer ret til erstatning efter erhvervslejelovens regler, hvis lejer lider tab i forbindelse med en sådan opsigelse.

Varsel og frister?

Hvis det er aftalt i erhvervslejekontrakten, kan udlejer kræve ændring af lejevilkår med et varsel på 3 måneder.

Udlejer skal fremsende kravet skriftligt til lejer, og opfylde kravene til dets indhold, førend et krav om ændring af et lejevilkår anses for gyldigt.

  • Først og fremmest skal der fremgå en beskrivelse af de ændringer, der vil blive foretaget, og hvilke lejevilkår de vedrører.
  • Derudover er udlejer forpligtet til at oplyse lejer om dennes ret til at gøre indsigelser gældende samt oplyse om lejers adgang til at kræve erstatning for de eventulle tab de måtte lide ved disse vilkårsændringer.

Lejers retsstilling

I det tilfælde hvor lejer ønsker at gøre indsigelser gældende, skal dette ske indenfor en frist på 3 måneder fra udlejes krav er kommet frem. Indsigelserne skal omfatte et konkret modforslag – det er altså ikke nok med en generel indsigelse mod udlejers krav.

Modforslaget skal indeholde grundlaget for, hvorfor kravet om vilkårsændring ikke kan godkendes af lejer. Hvis lejer opsiges og ønsker at kræve erstatning, da skal lejers skøn over erstatningen også meddeles udlejer.

Har lejer sendt modforslaget indenfor 3 måneders fristen, skal udlejer stille et forhandlingsmøde op indenfor 6 uger efter lejerens frist for modforslaget.

Kan lejer og udlejer ikke blive enige, kan de hver især skriftligt meddele den anden, at de ikke anser det som realistisk at forhandlingerne munder ud i en mindelig løsning mellem parterne. Udlejer har herefter 6 uger til at opsige lejer, der efter erhvervslejelovens regler giver lejer minimum 6 måneders opsigelsesvarsel.

Kontakt en advokat med speciale i erhvervslejeret

At forstå og håndtere ændringer af lejevilkår i erhvervslejemål er afgørende for både udlejere og lejere. Med klare aftaler og rettidig kommunikation kan begge parter sikre en smidig overgang og undgå fremtidige konflikter.

Vi står klar til at hjælpe dig med at navigere i erhvervslejelovgivningen og sikre de bedste betingelser for din virksomhed.

Har du brug for erhvervslejeretlig rådgivning, er du velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30. Du kan også udfylde vores kontaktformular, for at bliver ringet op til en gratis indledende samtale.