Få hjælp i dag - gratis opkald

Fraflytning af erhvervslejemål

Cecilie
Cecilie Hjorth
Advokat
2. december 2024 —
Læs om Cecilie

Uanset årsagen til lejers fraflytning, er der en klar procedure for fraflytning af erhvervslejemål. Vores advokater har mange års erfaring med erhvervslejeret, og står klar til at hjælpe dig trygt gennem hele fraflytningsprocessen.

Kontakt os i dag på 70 10 13 30 eller udfyld vores kontaktformular for en gratis indledende snak om dine behov for erhvervslejeretlig rådgivning.

Udlejers ret til besigtigelse

Når det står klart at lejer, af den ene eller den anden årsag, skal fraflytte et lejemål, er det nødvendigt for udlejer at kunne besigtige det udlejede. Det kan være i forbindelse med et potentielt salg af ejendommen eller fremvisning for nye lejere. Det er altså ikke kun er udlejer, men også potentielle lejere og mæglere, der har ret til besigtigelse af det lejede.

Lejer har ret til selv at fastsætte i hvilke tidsrum og hvilke dage besigtigelse skal foregå. Erhvervslejeloven kræver mindst 2 timer hver anden hverdag på tidspunkter passende for besigtigelse.

I det tilfælde at lejer ikke selv har mulighed for at være til stede under en besigtigelse, kræves det at udlejer selv, eller udlejers repræsentant, er til stede. En mægler kan derfor ikke vise rundt i lejemålet, uden enten lejer eller udlejers tilstedeværelse. Det er muligt af fravige denne regel ved aftale mellem lejer og udlejer, hvilket vi dog ikke anbefaler, da lejer kan ifalde erstatningsansvar for skader og mangler.

Modsætter lejer sig at lade udlejer besigtige lejemålet, har udlejer ret til at hæve lejemålet, med den virkning, at lejer skal fraflytte straks.

Fraflytningstidspunkt

Tidspunktet for fraflytning af erhvervslejemål er som udgangspunkt bestemt i erhvervslejeloven:

  • Ved opsigelse skal lejer fraflytte lejemålet d. 1. i den måned, der følger efter udløbet af opsigelsesvarslet. Dette gælder, uanset om d. 1. er en hverdag, weekend eller helligdag.
    • Aftaler parterne en anden fraflytningsdag, gælder denne kun så vidt det er lejer selv, der opsiger lejemålet. Er det udlejer der opsiger lejer, er fraflytningsdagen d. 1. i måneden som først beskrevet.
  • Ved ophævelse af lejemålet skal lejer fraflytte straks. I praksis gives lejer dog ofte et par dages varsel.
  • I tidsbegrænsede lejemål skal lejer være fraflyttet på den sidste lejedag.

Lejer skal almindeligvis være fraflyttet kl. 12 på fraflytningsdagen, men dette kan fraviges ved aftale.

Hvad hvis lejer ikke flytter ud?

I det tilfælde at lejer ikke vil fraflytte lejemålet til den aftalte tid, skal udlejer gå til fogedretten. Der vil via fogedretten kunne foretages en umiddelbar fogedforretning, hvorefter lejer udsættes af erhvervslejemålet.

Man må som udlejer ikke selv forsøge at udsætte lejer af erhvervslejemålet, da selvtægt ikke er lovligt. Overlad det i stedet til fogedretten og søg juridisk bistand hos en advokat.

Flyttesyn

Udlejer indkalder lejer til flyttesyn, hvor lejemålet gennemgås for skader og mangler. Det er derfor bedst at foretage flyttesynet efter alt inventar er flyttet ud af lejemålet, så man faktisk kan bese lejemålets stand og sammenligne det med indflytningsrapporten.

Ved flyttesynet overleverer lejer samtlige nøgler, der hører til lejemålet.

Under flyttesynet udarbejdes en fraflytningsrapport, hvoraf det fremgår, hvilke mangler der er fundet. Man skal være særligt opmærksom, når det kommer til erhvervslejemål af større størrelse, da det kan være svært at blive bekendt med hele lejemålets tilstand under flyttesynet. Vi anbefaler derfor, at man som udlejer tager forbehold for eventuelle tilføjelser og ændringer af fraflytningsrapporten, således at mangler der er fundet efterfølgende, kan gøres gældende som supplerende krav mod lejer.

Stand ved fraflytning

Lejemålet skal være i den stand, man kan kræve efter erhvervslejeloven og kontrakten, hvorfor det kan variere. Skal lejemålet afleveres i “samme stand” som ved overtagelsen, er det vigtigt at have en detaljeret beskrivelse af lejemålet ved indflytning. Her er det ikke nok at skrive, at lejemålet overtages “som beset” eller lignende, da der kræves en konkret beskrivelse af lejemålet – enten i kontrakten eller som et tillæg hertil.

Lejer har ikke ret til selv at foretage de eventuelle udbedringer, der måtte være nødvendige efter fraflytningsdagen. Aftaler lejer og udlejer alligevel, at lejer kan udbedre manglerne, bør det samtidig gøres klart, om fraflytningstidspunktet samtidig udsættes – og dermed om udlejer har krav på ekstra lejebetaling i denne periode.

Erstatningskrav

Lejers uforsvarlige adfærd og skader på det lejede som følge heraf, udløser erstatningsansvar. Dette gælder uanset, om skaden er lavet af lejer selv, lejers medarbejdere, virksomhedens kunder, fremlejere eller andre som lejer har givet adgang til erhvervslejemålet.

Erstatningsansvaret gælder for skader som resultat af hærværk og vanrøgt, men også skader i forbindelse med reparationer, ombygning og lignende. Det er underordnet for erstatningsansvaret, om lejer havde ret til at foretage disse ændringer eller ej.

Frister og opgørelse

Frister for fremsættelse af krav mod lejer

Udlejer skal fremsætte eventuelle krav senest 4 uger efter fraflytningsdagen.

Når man beregner fristen, løber den til og med den sidste dag i den fjerde uge, og starter fra fraflytningsdagens ophør eller fra den dag udlejer får lejemålet i sin disposition – f.eks. når samtlige nøgler er afleveret.

Ved mangler som udlejer ikke kunne forventes at få kendskab til ved almindelig agtpågivenhed, skal kravet fremsættes overfor lejer, så snart udlejer kendte eller burde kende til kravet.

Fremgår manglerne af udflytningsrapporten, er det tilstrækkeligt at lejer får denne udleveret under udflytningssynet. Det anbefales klart at lejer underskriver på modtagelsen i tilfælde af at der skulle opstå tvister i forbindelse hermed.

Fremsætter udlejer sit krav for sent, mistes retten til at gøre det gældende overfor lejer.

Afregning og fraflytningsopgør

Erhvervslejeloven opstiller ingen frister for, hvornår der skal foretages afregning.

Har lejer et tilgodehavende hos udlejer, har udlejer dog pligt til at betale dette indenfor rimelig tid. Det er ikke tilladt for udlejer at tilbageholde beløbet for at dække fremtidige reparationer og istandsættelser, hvis omkostningerne hertil endnu ikke er fastlagt. Udlejer må heller ikke tilbageholde hele lejers depositum, hvis det ikke kan godtgøres at være nødvendigt for at dække de resterende udgifter.

Har udlejer tilgodehavende hos lejer, forfalder disse krav, når udlejer fremsender flytteopgørelsen og anden opkrævning til lejer.

Har du brug for rådgivning til dit erhvervslejemål?

En vellykket fraflytning af erhvervslejemålet kræver klar kommunikation mellem lejer og udlejer. Ved at følge de korrekte procedurer og sikre, at alle økonomiske forpligtelser håndteres rettidigt, står begge parter bedst. En juridisk korrekt fraflytningsproces skaber ikke blot en positiv afslutning på lejemålet, men også et stærkt fundament for fremtidige samarbejder.

Hvis du har spørgsmål eller har brug for yderligere vejledning omkring fraflytning af erhvervslejemål, er du velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30. Vores team af erhvervslejeretlige advokater står klar til at hjælpe dig med at navigere i processen med tillid og ekspertise.