Forside / Erhvervsudlejer / Erhvervslejemål / Fremleje og afståelse

Fremleje og afståelse

Cecilie Hjorth

Advokat

24. november 2024 —

Læs om Cecilie

Hvad er forskellen på fremleje og afståelse, og hvordan anvendes de to begreber ved erhvervslejeretten? Begge begreber involverer overdragelse af brugsretten til en ejendom, men de adskiller sig på flere måder.

Står du med fremleje eller afståelse af et erhvervslejemål, kan du ringe til os på 70 10 13 30. Vi tilbyder en gratis indledende samtale, så vi sammen kan finde ud af, hvordan vi bedst hjælper dig videre.

Erhvervsfremleje

Fremleje er en ordning, hvor en lejer videreudlejer hele eller dele af den lejede erhvervsejendom til en tredjepart. Her er den oprindelige lejekontrakt stadig aktiv.

Dette giver lejeren mulighed for at udnytte ejendommen fleksibelt, og kan være en midlertidig løsning, hvis lejeren ikke har brug for ejendommen i en periode.

Lejer har ingen lovbestemt ret til at fremleje sit erhvervslejemål, og det skal altså aftales parterne imellem, om lejer har denne mulighed.

Aftale om fremleje

Som udgangspunkt er der aftalefrihed for indgåelse af aftaler indenfor erhvervslejeret. Derfor er det også særligt vigtigt, at parterne forholder sig til dette spørgsmål i en erhvervslejekontrakt. På den måde står det klart om fremleje af det lejede er muligt, i hvilket omfang og på hvilke betingelser.

En relevant betingelse kunne være, at udlejer skal forhåndsgodkende fremlejer. Her har udlejer mulighed for at nægte denne godkendelse, hvis fremlejer ikke opfylder nogle nærmere definerede kvalifikationer – ofte af økonomisk karakter.

Det er endvidere vigtigt at forholde sig til, hvad lejer opkræver i leje hos fremlejetageren. Må lejer tage mere i husleje, end lejer selv betaler udlejer? Og hvis så, har udlejer da ret til at hæve lejers husleje tilsvarende?

Endvidere kan udlejer med fordel kræve, at der udarbejdes en skiftlig fremlejekontrakt mellem lejer og fremlejer, som udlejer også får tilsendt. Fremlejekontrakten bør tage hensyn til alle forhold, som man almindeligvis tager stilling til i erhvervsmæssige lejeforhold. Har lejer særlige pligter overfor udlejer, skal disse overføres til fremlejer, i det relevante omfang, således at hverken lejer eller fremlejer kommer i misligholdelse.

Dette er blot et udsnit af de mange forhold, man bør tage stilling til mellem lejer og udlejer. For at være sikker på, at erhvervslejekontrakten dækker alle relevante tvivlsspørgsmål, anbefaler vi altid, at du søger råd og vejledning ved en specialiserede advokat.

Erhvervslejelovens undtagelsesbestemmelse

Er der aftalt mulighed for fremleje mellem lejer og udlejer, har erhvervslejeloven en enkelt undtagelsesbestemmelse, der skal beskytte lejers (eventuelle) ægtefælle.

Erhvervslejelovens § 54 bestemmer, at i der er nogle tilfælde, hvor lejer ikke kan fremleje erhvervslejemålet uden ægtefællens samtykke.

Disse tilfælde vil være hvor:

• ægtefællerne driver virksomhed sammen fra lejemålet, eller hvor
• ægtefællen driver egen virksomhed i samme lejemål som lejer, hvis det vil påvirke ægtefællens mulighed for at bruge erhvervslejemålet til sin virksomhed.

Den oprindelige lejers ansvar

Det er også vigtigt at bemærke, at selvom fremleje er tilladt, forbliver den oprindelige lejer ansvarlig over for udlejeren for opfyldelsen af lejekontraktens vilkår. Dette betyder, at hvis fremlejetageren misligholder lejeaftalen, kan udlejeren stadig holde den oprindelige lejer ansvarlig.

Afståelse

Afståelse indebærer, at lejer permanent overdrager lejekontrakten til en anden lejer. Den nye lejer indtræder herefter i stedet for lejer og med samme lejevilkår. Lejer har ifølge erhvervslejeloven ret til afståelse til en anden lejer indenfor samme branche, medmindre andet er bestemt i lejeaftalen.

Det er dog helt oplagt, at parterne nøje beskriver de betingelser, de har forhandlet sig til, skal være gældende for afståelsesretten i deres lejekontrakt. Ved aftale er det også muligt helt at fravige retten til afståelse.

Udlejer kan modsætte sig afståelse, hvis denne har kendskab til, at den virksomhed der skal overtage, har særligt dårlig økonomi eller grundet andre tungtvejende forhold.

Selskaber med begrænset hæftelse

For selskaber med begrænset hæftelse er der særlige krav, der skal opfyldes, for at kunne afstå et lejemål til en anden virksomhed. Først og fremmest, er det nødvendigt, at lejer har majoriteten af stemmerne i sit selskab, og altså har bestemmende indflydelse. Herudover, skal lejeren enten ved selvskyldnerauktion eller på anden vis kunne indestå for ethvert krav, udlejer måtte have imod selskabet som følge af kontrakten.

Genindtrædelsesretten

En lejer der tidligere har afstået lejemål til en anden lejer, kan i nogle tilfælde have ret til igen at indtræde som lejer. Genindtrædelse er betinget af, at erhvervslejekontrakten med den indtrædende lejer er ophørt grundet misligholdelse, eller fordi lejeren selv har opsagt lejemålet.

Retten til genindtrædelse er bestemt i erhvervslejeloven, men er ikke ufravigelig. Det kan derfor aftales, at der knytter sig særlige betingelser, der enten indskrænker eller udvider genindtrædelsesretten.

Få hjælp fra en erhvervslejeretlig advokat

Da det er både erhvervslejeloven, erhvervslejekontrakten og andre forhold der har betydning i forbindelse med erhvervsfremleje og afståelse, anbefaler vi altid at søge professionel, juridisk rådgivning. Vores erfarne advokater kan hjælpe dig med sikre, at alle dokumenter er i overensstemmelse med loven og tilgodeser dine interesser. Det gælder uanset, om du har brug for udfærdigelse af en lejekontrakt, afståelsesaftale eller en allonge til erhvervslejekontrakten.

Kontakt os i dag på 70 10 13 30 eller udfyldt vores kontaktformular for en gratis indledende samtale.