Få hjælp i dag - gratis opkald

Ophævelse af erhvervslejemål

Cecilie
Cecilie Hjorth
Advokat
12. november 2024 —
Læs om Cecilie

Hvornår er du som udlejer berettiget til at ophæve et erhvervslejemål? Selvom der generelt er stor aftalefrihed mellem erhvervsdrivende, indeholder erhvervslejeloven ufravigelige regler om udlejers mulighed for ophævelse. Det er vigtigt at navigere i disse regler på en korrekt måde for at sikre en lovlig og effektiv proces.

Få den nødvendige juridiske bistand til administration af dit erhvervslejemål. Ring til os på 70 10 13 30, eller udfyld vores kontaktformular for en gratis, indledende samtale.

Hvornår må udlejer ophæve?

Udlejers adgang til at ophæve erhvervslejemål er reguleret i erhvervslejeloven. Det kan derfor kun ske efter forudgående varsel, og i følgende tilfælde:

  1. Når lejer ikke betaler leje eller anden pligtig pengeydelse rettidigt, efter at have modtaget skriftligt påkrav herom.
  2. Når lejer benytter det lejede til andet end det aftalte, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed. Det kan f.eks. være ved brug af det lejede til beboelse, eller hvis der drives anden type virksomhed end aftalt.
  3. Når lejer modsætter sig, at udlejer eller andre får retmæssig adgang til det lejede.
  4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
  5. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke bringer det lejede i rette stand, efter udlejer har sendt påkrav herom.
  6. Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør. Det kan eksempelvis være ved fremleje af det lejede, uden aftale med udlejer.
  7. Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
  8. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
  9. Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift. Holder lejer ikke åbent i det aftalte omfang, kan det påvirke udlejers goodwill og dermed mulighed for fremtidig udlejning af lejemålet.
  10. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.
  11. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet. Denne begrundelse er den eneste ophævelsesgrund, der ikke kræver forudgående varsel.

OBS: Det er ikke muligt at aftale sig frem til andre ophævelsesgrunde end de ovenstående.

Manglende betaling af leje eller andet pengekrav

Ophæver udlejer i det første af ovennævnte tilfælde, er der særlige krav til proceduren, inden ophævelse er berettiget.

Ikke alle pengekrav udlejer har mod lejer, er ophævelsesberettigende. Kravet skal udspringe af erhvervslejeforholdet eller erhvervslejeloven, og kan altså ikke omfatte andre mellemværender mellem parterne, der er lejemålet uvedkommende.

Udlejer skal sende lejer et påkrav om den manglende betaling, inden ophævelse er muligt. Påkravet kan først afgives til lejer, når betalingsfristen er overskredet. Lejer har tre dage efter modtagelsen af påkravet, til at betale det skyldige beløb. Sker dette ikke, har udlejer ret til at hæve erhvervslejemålet.

Udlejer kan i forbindelse med påkravet kræve et lovreguleret gebyr på 178 kr. (2024) med tillæg af 2% af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. for den for sene betaling.

Lejers erstatningspligt

Har udlejer ophævet lejemålet, skal lejer fraflytte straks, og stadig betale leje i den aftalte opsigelsesperiode. Er der aftalt uopsigelighed skal lejer betale leje i denne periode ud over opsigelsesperioden. Udlejer har dog tabsbegrænsningspligt, og skal derfor så vidt muligt søge at genudleje lejemålet, således at en eventuel ny lejeindtægt modregnes i udlejers krav mod lejer.

Derudover er lejer erstatningsansvarlig for det tab, som udlejer måtte lide i forbindelse med ophævelsen.

Er du i tvivl? Kontakt vores erhvervslejeretlige advokater i dag og undgå tvister

Som udlejer er det vigtigt at være velinformeret og proaktiv for at beskytte sine interesser og sikre sig mod uønskede tvister. Vi opfordrer derfor til, at du som udlejer søger professionel rådgivning for at komme godt igennem ophævelsesprocessen.

Har du brug for vejledning om ophævelse af erhvervslejemål eller andre erhvervslejeretlige spørgsmål, er du velkommen til at kontakte vores specialiserede advokater på telefon 70 10 13 30. Vi står klar til at hjælpe dig med at finde den bedste løsning for din situation.