Forside / Erhvervsudlejer / Erhvervslejemål / Opsigelse af erhvervslejemål – for udlejer

Opsigelse af erhvervslejemål – for udlejer

Cecilie Hjorth

Advokat

25. marts 2025 —

Læs om Cecilie

Ønsker du som udlejer at opsige et erhvervslejemål? Som udlejer af erhvervslejemål skal man være forsigtig med at opsige en lejer uden juridisk bistand. Uanset om årsagen til opsigelsen er misligholdelse, ombygning eller et ønske om at anvende ejendommen til andre formål, er det vigtigt at have styr på det juridiske, så man undgår tvister og evt. erstatningsansvar.

Hos lejeret.dk finder du erfarne erhvervslejeretlige advokater, der står klar til at hjælpe dig gennem hele processen. Med os i ryggen, er du sikker på at være godt forberedt, så opsigelsen bliver en smidig overgang med mulighed for at fastholde en god relation til lejer.

Ring til os på telefon 70 10 13 30 eller udfyld vores kontaktformular for en gratis indledende samtale om din erhvervsretlige problemstilling.

Hvornår kan udlejer opsige erhvervslejemål?

Udlejer kan som hovedregel ikke frit opsige lejemålet, som det er tilfældet for lejer. For udlejer kræves det, at én af de særlige opsigelsesgrunde i erhvervslejeloven er opfyldt, førend udlejer kan opsige erhvervslejemålet.

Opsigelsesgrundende lyder:

1. Hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede.
2. Hvis udlejer kan dokumentere, at en forestående nedrivning eller ombygning kræver, at lejer fraflytter lejemålet.
3. Hvis lejer ikke har iagttaget god skik og orden i sit brug af erhvervslejemålet, f.eks. ved støjende, voldelig eller anden adfærd til ulempe for andre der lovligt færdes på ejendommen.
4. Hvis der er andre grunde, der gør det magtpålæggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Opsigelse på baggrund af én af disse forhold kræver 3 måneders varsel.

Er begge parter enige herom, kan udlejer også opsige lejemålet.

Har parterne aftalt en uopsigelighedsperiode eller er lejeforholdet tidsbegrænset, er udlejer dog afskåret fra at opsige lejemålet, uanset om de førnævnte betingelser er opfyldt.

Frit opsigelige lejemål

Er lejemålet lokale til en af de nedenstående formål, har udlejer ret til at opsige lejer med 3 måneders varsel:

• Restauration,
• Butik,
• Kiosk,
• Teatre,
• Foreningsbygninger,
• Forlystelsesanlæg,
• Skove,
• Parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Udlejning af garager, stalde og lignende kan opsiges med 1 måneds varsel.

Erhvervsbeskyttede lejemål

Som nævnt, har udlejer i erhvervsbeskyttede lejemål kun mulighed for at opsige lejer, hvis det er i overensstemmelse med erhvervslejelovens betingelser, samt ud fra en rimelig vurdering af begge parters forhold.

Et lejemål anses for at være erhvervsbeskyttet, når der er tale om: “en lejer, der driver en erhvervsmæssig virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.”, jf. erhvervslejeloven § 62.
Det afgørende er altså beliggenhedens betydning for lejerens kundekreds. Eksempler på lejemål, der typisk kan være erhvervsbeskyttede er restauranter og butikker, mens kontorer, lager- og produktionsbygninger som oftest ikke vil være omfattet.

I ikke-erhvervsbeskyttede lejemål, kan parterne aftale, at udlejer kan opsige lejer i det tilfælde, at parterne ikke når til enighed i forhandling om fremtidige vilkårsændringer i henhold til erhvervslejelovens § 14.

Det er altid en god idé for udlejer at konsultere en advokat eller en juridisk rådgiver for at sikre, at opsigelsen sker i overensstemmelse med lovgivningen og kontraktens bestemmelser.

Erstatningsmuligheder

Erhvervslejelovens bestemmelser om erstatning gælder ufravigeligt for erhvervsbeskyttede lejemål. Det betyder, at udlejer er forpligtet til at betale lejer erstatning for det faktiske tab, lejer lider som følge af opsigelsen samt godtgørelse for goodwill.

Ikke-erhvervsbeskyttede lejemål er ligeledes omfattet af erstatningsbestemmelserne, hvis lejeaftalen er indgået efter 1. januar 2000 og parterne ikke har bestemt andet ved aftale. Lejemål indgået før d. 1. januar 2000 har ikke ret til erstatning ved udlejers opsigelse.

De almindelige regler for erstatning gælder også. Det vil sige, at handler udlejer ansvarspådragende i forbindelse med opsigelsen af lejer, kan udlejer blive erstatningsansvarlig herfor.

Opsiger udlejer lejeaftalen grundet lejers misligholdelse, har lejer ikke krav på erstatning.

Brug for juridisk rådgivning?

At navigere i reglerne for opsigelse af erhvervslejemål kan være komplekst. Med den rette viden og rådgivning kan både udlejere og lejere sikre en fair og lovlig proces. Det er afgørende at forstå de juridiske rammer og handle i overensstemmelse med dem for at undgå unødige konflikter.

Har du spørgsmål eller brug for yderligere vejledning, er du altid velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30. Vores team af advokater har mange års erfaring med erhvervslejeretten og står klar til at hjælpe dig.