Forside / Erhvervsudlejer / Boliglejemål / Hvad skal du vide, før du udlejer?

Hvad skal du vide, før du udlejer?

Cecilie Hjorth

Advokat

25. marts 2025 —

Læs om Cecilie

At udleje en bolig kan være en attraktiv mulighed, hvad enten det drejer sig om en lejlighed, et hus eller et sommerhus. Men som udlejer er det afgørende at have styr på de juridiske rammer, regler og praktiske forhold, der gælder for udlejning.

En korrekt håndtering af lejekontrakt, lejefastsættelse, husleje, depositum, indflytningsrapport, vedligeholdelse, fremleje mv., er ikke blot med til at sikre et trygt og velfungerende lejeforhold, men beskytter også dine rettigheder som udlejer.

I denne artikel får du et overblik over de vigtigste forhold, du skal kende til, før du udlejer din bolig – så du kan træffe velinformerede beslutninger og skabe de bedste betingelser for både dig selv og din lejer.
Har du brug for lejeretlig rådgivning, kan du ringe til os på 70 10 13 30, for en gratis
indledende snak. Vi ser frem til at hjælpe dig trygt gennem udlejningsprocessen.

Lejekontrakten

Typeformularer
I Danmark bruges Typeformular A, 10. udgave (og tidligere versioner, hvis lejekontrakten er indgået før 1. september 2022) som den officielle standardformular til boliglejekontrakter.
Denne typeformular er udarbejdet af Boligministeriet og er lovpligtig at anvende, når man udlejer beboelseslejligheder, fx lejligheder, værelser eller huse.

Hvorfor er det vigtigt at bruge typeformularen som udlejer?

• 1. Lovkrav: Ifølge lejeloven skal udlejere bruge den gældende typeformular, når de indgår lejeaftaler om beboelse. Hvis man ikke bruger formularen, kan det få juridiske konsekvenser, fx at bestemmelser i kontrakten, der er til ugunst for lejeren, kan blive ugyldige.
• 2. Klarhed og sikkerhed: Formularen sikrer, at alle væsentlige forhold i lejeforholdet bliver behandlet, og at både udlejer og lejer får et klart overblik over deres rettigheder og pligter.
• 3. Gyldighed af særlige vilkår: Hvis udlejeren ønsker at tilføje særlige vilkår, skal disse skrives i typeformularens § 11. Hvis man ikke bruger formularen, eller hvis vilkårene ikke er tydeligt angivet, kan de blive tilsidesat ved en eventuel tvist.
• 4. Forebyggelse af tvister: En korrekt udfyldt typeformular minimerer risikoen for misforståelser og konflikter mellem lejer og udlejer, da den er udformet i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Det er både et lovkrav og en klar fordel for udlejeren at bruge den officielle typeformular til lejekontrakter. Det sikrer, at aftalen er gyldig, gennemskuelig og beskytter begge parters rettigheder.

Særlige vilkår § 11

Lejekontraktens § 11 om særlige vilkår er det afsnit, hvor udlejer og lejer kan aftale forhold, der afviger fra de almindelige regler i lejeloven eller præciserer særlige forhold for netop dette lejeforhold. Det er altså her, man kan tilføje individuelle bestemmelser, som ikke allerede er dækket af typeformularens standardvilkår.

Hvad kan § 11 omfatte?

• Særlige aftaler om vedligeholdelse og istandsættelse.
• Bestemmelser om husdyrhold.
• Regler om fremleje.
• Aftaler om forbrugsafregning.
• Særlige opsigelsesvilkår.
• Andre individuelle forhold, der er relevante for lejeforholdet.

Vigtigt:
Særlige vilkår i § 11 må ikke være i strid med ufravigelige regler i lejeloven. Hvis de er det, vil de være ugyldige, selvom de står i kontrakten. Det er derfor vigtigt at formulere vilkårene klart og i overensstemmelse med lovgivningen.

Husorden

En husorden er et sæt regler, der fastlægger, hvordan beboerne i en ejendom skal opføre sig for at sikre god ro og orden samt et godt naboskab. Husordenen er typisk et bilag til lejekontrakten og gælder for alle lejere i ejendommen.

Hvad omfatter en husorden typisk?

En husorden kan f.eks. fastsætte regler om:

• Støj: Hvornår der skal være ro i ejendommen (fx nattetimer), og hvordan man skal tage hensyn til andre
• Brug af fællesarealer: Regler for brug af vaskeri, gård, cykelkælder, affaldsrum osv.
• Husdyr: Om og hvordan husdyr må holdes.
• Affald: Hvordan affald skal sorteres og bortskaffes.
• Rygning: Om rygning er tilladt på fællesarealer eller i ejendommen generelt.
• Parkering: Regler for parkering af biler og cykler.
• Sikkerhed: Forbud mod at blokere flugtveje, opbevare brandfarlige materialer mv.
• Sanktionsmuligheder for udlejer

Hvis en lejer ikke overholder husordenen, har udlejer flere muligheder:

• 1. Påtale og advarsel: Udlejer kan først give lejeren en skriftlig påtale eller advarsel, hvor det præciseres, hvilke regler der er overtrådt, og hvad konsekvensen kan blive ved gentagelse.
• 2. Påbud: Udlejer kan give et påbud om at ophøre med den adfærd, der strider mod husordenen.
• 3. Opsigelse: Hvis overtrædelsen er grov eller gentagen, kan udlejer opsige lejemålet med sædvanligt varsel, hvis det er berettiget.
• 4. Ophævelse: Ved meget alvorlige eller gentagne overtrædelser, fx voldelig adfærd,trusler eller grov chikane, kan udlejer ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning.

Bemærk: Sanktioner skal altid være proportionale og i overensstemmelse med lejelovens regler. Udlejer skal kunne dokumentere overtrædelserne og have givet lejeren mulighed for at rette op på forholdene, medmindre der er tale om meget grove overtrædelser.
Vi anbefaler altid, at du søger juridisk rådgivning, inden du iværksætter sanktioner over for en
lejer.

Huslejeregulering

Som udlejer i Danmark kan du regulere huslejen på flere måder, afhængigt af hvilken type lejemål der er tale om, og hvordan lejen er fastsat. For at foretage en korrekt huslejeregulering skal du følge både lejelovens regler og eventuelle aftaler i lejekontrakten.

Typer af lejeregulering

Regulering efter nettoprisindekset
Hvis lejen er aftalt efter nettoprisindekset, kan du regulere huslejen én gang årligt i takt med udviklingen i nettoprisindekset. Dette skal fremgå af lejekontrakten.

• Varsling: Du skal varsle lejeren skriftligt med mindst 1 måneds varsel.
• Dokumentation: Varslingen skal indeholde beregning og dokumentation for reguleringen

Regulering efter omkostningsbestemt leje

I ejendomme med mere end seks beboelseslejemål kan lejen reguleres efter de faktiske driftsomkostninger.

• Varsling: Du skal varsle lejeren skriftligt med mindst 3 måneders varsel.
• Dokumentation: Varslingen skal indeholde en opgørelse over driftsomkostningerne.

Regulering til det lejedes værdi

Hvis lejen er væsentligt lavere end det, der er normalt for tilsvarende lejemål, kan du varsle en regulering til det lejedes værdi.

• Varsling: Skriftlig varsling med mindst 3 måneders varsel.
• Dokumentation og begrundelse: Du skal begrunde, hvorfor lejen ønskes reguleret, og dokumentere, hvad tilsvarende lejemål udlejes til.

Forbedringer

Hvis du har foretaget forbedringer i lejemålet, kan du varsle en lejeforhøjelse, der modsvarer forbedringens værdi. Det er op til Huslejenævnet at vurdere, om de forbedringer der er foretaget, har ledt til forøgelse af lejemålets værdi. Derfor bør udlejer anmode Huslejenævnet om at besigtige lejemålet inden forbedringerne foretages, så der kan udarbejdes fornøden
dokumentation.

• Varsling: Som udgangspunkt er der krav om mindst 3 måneders skriftligt varsel. Dog er der forskel på varslingsreglerne, afhængigt af om lejemålet ligger i en reguleret eller
  ureguleret kommune.
• Dokumentation: Du skal dokumentere forbedringens omfang og udgifter.

Generelle krav til varsling af huslejestigning

• Varslingen skal være skriftlig og indeholde en klar beregning og begrundelse.
• Lejeren skal have mulighed for at gøre indsigelse inden for 6 uger efter modtagelsen.
• Overhold altid de gældende frister og dokumentationskrav.

Hvor meget må udlejer kræve i leje?

Hvor meget en udlejer må kræve i leje i Danmark afhænger af flere faktorer, herunder hvor boligen er beliggende, hvilken type ejendom der er tale om, og hvordan lejen fastsættes efter lejelovens regler.

Regulerede kommuner

I de fleste større byer og mange kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt leje.
Her må udlejer kun kræve en leje, der svarer til ejendommens driftsomkostninger, vedligeholdelse og en rimelig forrentning af den investerede kapital. Lejen fastsættes altså ikke frit, men skal kunne dokumenteres og godkendes, hvis lejeren klager til Huslejenævnet.

Uregulerede kommuner

I mindre kommuner uden huslejenævn eller regler om omkostningsbestemt leje, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Her må lejen ikke overstige, hvad der er normalt for tilsvarende lejemål i området. Hvis lejen er væsentligt højere end markedslejen, kan lejeren klage til huslejenævnet, som kan nedsætte lejen.

Nyopførte ejendomme og gennemgribende moderniserede lejemål

For lejemål i ejendomme opført efter 1991, eller som er gennemgribende moderniseret, kan lejen ofte fastsættes mere frit efter markedsvilkår. Dog må lejen stadig ikke være urimelig høj i forhold til lignende lejemål.
Særlige regler

• Lejen må aldrig være urimelig eller åbenlyst for høj i forhold til tilsvarende lejemål.
• Lejer kan altid klage til Huslejenævnet, hvis lejen vurderes at være for høj.

Udlejer må kun kræve en leje, der er i overensstemmelse med gældende regler for området og lejemålets type. Lejen skal kunne dokumenteres og må ikke overstige, hvad der er rimeligt for tilsvarende boliger. Overtrædes reglerne, risikerer udlejer, at lejen bliver nedsat af Huslejenævnet.

Depositum og forudbetalt leje

Hvor meget må udlejer kræve i depositum?
Som udlejer i Danmark må du maksimalt kræve et depositum svarende til tre måneders husleje eksklusiv forbrug (el, vand, varme osv.), når du indgår en lejekontrakt. Dette er fastsat i lejeloven og gælder for alle typer beboelseslejemål.
Depositummet fungerer som sikkerhed for, at lejer opfylder sine forpligtelser ved fraflytning, herunder betaling for eventuel istandsættelse af lejemålet ud over almindelig slid og ælde.

Hvor meget må udlejer kræve i forudbetalt leje?

Ud over depositummet kan du også kræve forudbetalt leje, som ligeledes maksimalt må svare til tre måneders husleje. Det betyder, at du samlet set kan kræve op til seks måneders husleje ved indflytning (tre måneders depositum + tre måneders forudbetalt leje).

Kontakt os i dag

Har du spørgsmål om udlejning, lejekontrakter eller ønsker du professionel rådgivning, er du altid velkommen til at kontakte os. Vores erfarne team står klar til at hjælpe dig med alt fra juridiske spørgsmål til praktiske udfordringer i forbindelse med udlejning.

Du kan kontakte os på tlf. 70 10 13 30 eller ved at udfylde kontaktformularen på vores hjemmeside.