Tvister ved Huslejenævnet

Tvister ved Huslejenævnet omkring lejeforhold kan være komplekse og konfliktfyldte. Hvilke uenigheder kan Huslejenævnet egentlig hjælpe med at løse? Hos Huslejenævnet kan lejere og udlejere få afgjort en bred vifte af lejeretlige spørgsmål.

Har du brug for advokatbistand i forbindelse med en lejeretlig tvist? Hos lejeret.dk får du skræddersyet rådgivning af erfarne lejeretlige advokater. Vores team udgør den faste lejeretlige del af Advokatgruppen – et full-service advokatfirma med kontorer i Aarhus, Horsens og Fredericia, og tilbyder rådgivning over hele landet.

Skal vi kontakte dig? – udfyld vores kontaktformular for at blive ringet op af vores team. Du er også altid velkommen til at ringe til os på 70 10 13 30.

Hvad er Huslejenævnet?

Huslejenævnet er en administrativ myndighed, der kan træffe afgørelse i sager mellem lejer og udlejer. De behandler sager mellem private parter, men ikke tvister i erhvervs- eller almenboligsager.

En klage til Huslejenævnet skal indbringes ved den kommune, du bor i. Både lejer og udlejer kan anlægge sagen, men sagen kan også anlægges af lejers eller udlejers repræsentant/advokat.

Der opkræves et et gebyr på 357 kr. (2024) for at indbringe sagen, hvilket uanset afgørelsens udfald ikke refunderes. Hvis lejer får fuldt medhold, skal du som udlejer yderligere betale et gebyr på 6.827 kr. (2024).

Hvilke tvister kan indbringes for huslejenævnet?

Huslejenævnets domæne omfatter en række konflikter relateret til lejeforhold. Disse er defineret i lejeloven, og omfatter bl.a.:

  • Tvister om lejens størrelse eller lejeforhøjelse
  • Overtrædelse af husordenen (kan kun indbringes af udlejer)
  • Forbrugsregnskaber
  • Mangler ved vedligeholdelse, renholdelse eller lignende.
  • Sager vedrørende depositum og fraflytning, herunder tilbagebetaling og istandsættelseskrav

Tvister, der derimod ikke kan indbringes for huslejenævnet, omfatter bl.a.:

  • Opsigelse og ophævelse af lejemål
  • Inddrivelse af pengekrav, f.eks. ved manglende betaling af husleje
  • Brugsret i forbindelse med fremleje
  • Retten til fortsættelse af lejemålet
  • Erstatningsretlige spørgsmål eller refusion af udlæg foretaget af lejer
  • Forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis der er  mangler ved lejemålet.

Uenighed om huslejens størrelse

Når der opstår uenighed om huslejens størrelse, er Huslejenævnet den instans, som i første omgang kan træffe en afgørende vurdering.

En sag om huslejestørrelse for Huslejenævnet kan resultere i en justering af lejen. Dette sker, hvis nævnet finder, at huslejen ikke står mål med lejemålets stand, beliggenhed eller andre relevante kriterier, som påvirker lejeværdien.

Ved afgørelse om justering af husleje kan nævnet ordinere en nedsættelse eller forhøjelse. Dette kan ske med tilbagevirkende kraft eller blot fremadrettet.Hvis udlejer har forlangt en for høj leje, kan lejeren have krav på tilbagebetaling af det, der er betalt for meget i husleje, ligesom Huslejenævnet kan fastsætte en højere leje, hvis den nuværende leje er for lav

Moderniseringsforhøjelse

En moderniseringsforhøjelse kan være betydelig, og er baseret på lejelovens § 5, stk. 2. Udlejeren kan kræve en forhøjelse af huslejen, når der er foretaget væsentlige forbedringer af lejemålet. Forhøjelsen skal stå i rimeligt forhold til investeringen, og lejer har ret til at anmode Huslejenævnet om en vurdering af omkostningerne og gyldigheden af kravet. Dokumentation og redegørelse for moderniseringen er vigtig i denne proces.

Problemer med tilbagebetaling af depositum

Tvister om depositum er almindelige, og reglerne er strikse. Lejeren har som udgangspunkt ret til at få hele depositummet tilbage, medmindre der er dokumenterede skader ud over normal slitage. Uenighed kan opstå om omfanget og prisen på reparationer. Udlejeren skal dokumentere nødvendigheden af udgifternes afholdelse.

Hvad kan udfaldet blive?

Udfaldet af en sag ved Huslejenævnet afhænger af de konkrete omstændigheder i den enkelte sag. Afgørelser kan pålægge betaling, ændringer i lejeaftalen eller ophævelse af aftalen. I sager om mangler kan udlejeren pålægges at udbedre dem, og lejeren kan få et afslag i huslejen. Ved uberettigede depositumkrav kan nævnet kræve tilbagebetaling til lejer.

Godkendelse eller afvisning af lejeforhøjelse

Sager om lejeforhøjelser er hyppigt forekommende ved Huslejenævnet. Nævnet skal i disse tilfælde vurdere, om en foreslået lejeforhøjelse er rimelig.

  • Markedslejens niveau: Er forhøjelsen i overensstemmelse med lejen for lignende lejemål?
  • Forbedringer af lejemålet: Er lejestigningen begrundet i væsentlige forbedringer eller investeringer i lejemålet?
  • Lejelovens bestemmelser: Overholder forhøjelsen de bestemmelser, der er fastsat i lejeloven herom?
  • Tidligere lejeniveau: Afviger forhøjelsen betydeligt fra det lejeniveau, der tidligere har være gældende for lejemålet?

Udfaldet af en sag kan resultere i godkendelse, delvis godkendelse eller fuldstændig afvisning af den varslede lejeforhøjelse.

Påbud eller afslag på ændringer i lejemålet

Huslejenævnets beskæftiger sig også med tvister angående ændringer i et lejemål.

  1. Tilladelse af ændringer: Vurdering af, hvorvidt de ønskede ændringer er lovlige og kan godkendes.
  2. Påbud om retablering: Påbud om at retablere lejemålet til oprindelig stand, hvis ændringerne er foretaget uden tilladelse.
  3. Afslag på ændringer: Nævnets beslutning om at afvise de varslede ændringer i lejemålet.
  4. Økonomisk kompensation: Fastlæggelse af eventuel kompensation fra lejer til udlejer eller omvendt grundet uautoriserede ændringer.

Der er truffet afgørelse – hvad nu?

Når Huslejenævnet har truffet en afgørelse, betyder det, at parterne har fået en retligt bindende afgørelse på deres tvist. Er man utilfreds med Huslejenævnets afgørelse, skal man være opmærksom på, at der eksisterer en frist for at indbringe sagen for boligretten, typisk på 4 uger. Det er essentielt, at denne frist overholdes, hvis man ønsker sagen behandlet ved domstolene

Hvis ikke du allerede, i forbindelse med anlæggelsen af sagen ved Huslejenævnet, har søgt juridisk bistand, anbefaler vi, at du kontakter en advokat med speciale i lejeret, der kan hjælpe dig med at forstå konsekvenserne af afgørelsen og dine fremadrettede muligheder.

Frist for at følge afgørelsen

Huslejenævnet vil samtidig med afgørelsen af sagen, fastsætte en frist for at efterkomme afgørelsen.

Fristens længde varierer og er bestemt af det specifikke indhold i afgørelsen, men almindeligvis skal parterne reagere hurtigt for at imødekomme kravene. Typisk vil der være tale om en frist på få uger.

Det er afgørende for parterne at være opmærksomme på denne frist, da forsømmelse af at efterleve afgørelsen inden for den fastsatte periode kan indebære retlige sanktioner, herunder økonomiske kompensationer eller bøder.

I en situation hvor parterne har svært ved at nå at følge afgørelsen indenfor den givne tidsramme, er det muligt at ansøge Huslejenævnet om en forlængelse af fristen. Dette kræver en begrundet anmodning, og der er ingen garanti for at en sådan imødekommes.

Muligheder for at indbringe sagen for domstolene

Retssagsprocessen åbner for en ny prøvelse af sagen, hvis lejer eller udlejer er utilfreds med Huslejenævnets afgørelse. Det indebærer, at sagen kan genoptages med potentiale for en alternativ afgørelse.

Sagen skal indbringes for domstolene  af enten lejer eller udlejer inden for en vis tidsfrist efter afgørelsen. Fristerne er lovbestemte og vitale at overholde for at bibeholde muligheden for at indbringe sagen for domstolene.. Den instans, som sagen  indgives til, er typisk boligretten. Her vil sagen blive vurderet på ny, hvilket indebærer en grundig gennemgang af alle sagsakter.

En retssagsproces kan være langvarig og omkostningstung, hvilket bør afvejes med sagens potentiale og den mulige gevinst. Vi anbefaler derfor, at du får rådgivning af en erfaren lejeretlig advokat, inden du giver dig i kast med at indbringe sagen for domstolene.

Få juridisk rådgivning her

Hvis du har brug for yderligere rådgivning eller har spørgsmål om lejeretlige spørgsmål, kan du kontakte Lejeret.dk på 70 10 13 30. Vores erfarne team står klar til at hjælpe dig med dine lejerelaterede spørgsmål og give dig professionel vejledning. Du har også mulighed for at udfylde vores kontaktformular – så ringer vi dig op hurtigst muligt.